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契約の取消　次の場合に契約の取消ができることとしました(注3)。
民法でも詐欺や強迫による取消が可能ですが、取消事由がより広くなっています。
①重要事項について事実と異なることを告げて、消費者が誤認したとき。
　例えば、中古車販売で事故車ではないと説明したのに事故車だったような場合です。
②将来の変動が不確実な事項につき、確定的判断を提供して、消費者が誤　認したとき。
　例えば、ドルが100円を割ることはありませんといって、金融商品を販売した場合です。
③消費者の住居、勤務先で勧誘を受けている場合に、事業者に対して退去　するよう意思を示したとき。
あるいは、自分の住居・勤務先以外で勧誘　されている場合に、退去したいと意思を示したにもかかわらず退去させ　なかったとき。
　セールスマンに帰ってほしいといったのに帰らなかった場合や、自分が帰りたいといったのに帰してくれなかった場合です。
損害賠償免除条項の無効　事業者の債務不履行により生じた損害賠償や、蝦庇担保責任を全部免除するという特約は無効とされます(注4)。
注1 :法文上労働契約の適用除外があるだけで、すべての消費者契約に適用されます　　(消費者契約法12条)。
建物の賃貸、売買は消費者契約ですが、土地は利用して　　　も価値を減少、消滅させるものではありませんので、土地の賃貸、売買は消費　　　者契約といえないのではないか、と思われます。
消費者契約法3条消費者契約法4条消費者契約法8条金融商品販売法の成立　平成12年5月に金融商品販売法(注1)が公布され、平成13年4月から施行されます。
　民法では、商品販売により被害を被ったときには、商品の説明義務の存在、及び、説明の過失と損失の因果関係を被害者が立証しなければなりません。
消費者契約法も情報提供を努力目標として掲げてはいますが、因果関係の立証責任は被害者側負担のままとなっています。
　これに対して、金融商品販売法では、金融商品の価値とリスクを考慮して、説明内容を法で定めたうえ、顧客に対して重要事項の説明をしなかったこと、または説明が不十分だったことが立証されれば、因果関係の立証責任が転換され、販売業者が立証責任を負うこととなりました(注2)。
不動産証券化商品への適用　証取法の有価証券、金銭で出資する不動産特定共同事業法の商品は、金融商品販売法にいう商品にあたります(注3)。
①資産流動化法における特定社債、優先出資証券、特定目的信託の受益権　等は証取法の有価証券にあたりますので、適用があります。
②投信法に基づく商品　信託契約の受益権等は有価証券にあたりますので、適用があります。
③不動産特定共同事業法に基づく商品　金銭を出資する匿名組合型商品には適用があります。
説明内容　金融商品の販売業者は、金利、通貨の価格、市場の相場などの変動を直接の原因として元本割れが起こりうるときには、元本割れがありうること、及び元本割れの原因となる指標の説明をしなくてはなりません(注4)。
　また、販売業者の業務や財産状況の変化を直接の原因として元本割れを生ずるおそれのあるときも、元本割れがありうることを説明する必要があります。
例えば業者が倒産した場合に元本割れの可能性がある商品については、その旨の説明を要します(注5)。
注1金融商品の販売等に関する法律注2金融商品販売法4条注3金融商品販売法2条1項5号、 9号注4金融商品販売法3条1項1号注5金融商品販売法3条1項2号出資法による預り金の禁止　出資法により、特別な法律がある場合を除いて、事業として預り金は禁止されています(注1)。
　預り金とは、不特定かつ多数の者からの金銭の受け入れで、預金、貯金、借入金その他名義を問わず、これらと同様の経済的性質を有するものをいう、とされます。
マンション共同経営方式による出資法違反事件　昭和40年代に、マンションの共同経営の名目で資金を集めた業者が出資法違反に問われた事件がありました。
業者が買い戻し特約付きでマンションを販売、販売後業者が賃貸して賃料を投資家に分配、後日業者がマンションを買い戻すことによって、投資が回収されるという仕組みにより出資を募ったものでした。
　裁判所は、名目上は売買と賃貸借契約の形をとってはいるものの、その実質は金銭の価額を一定期間後に返還すること及びこれに対して一定割合の金銭を支払うことを約束した上での金銭の受入契約であるとし、出資法に禁止されている預り金に該当すると判断しました(注2)。
証券化との関係　証券化による資金調達も、形の上では出資法にいう預り金に該当する場合がないとはいえませんが、不動産特定共同事業法、資産流動化法、投信法等に基づく証券化であれば、出資法にいう、他の法律に特別の規定のある場合に該当し、出資法違反にはならないと考えられます。
注1 :出資の受入、預り金及び金利等の取締りに関する法律(出資法)2条1項、 2項注2 :東京高裁昭和58年4月28日判決(判例時報1094号145頁).抵当証券の仕組みとは?　抵当証券は、昭和6年の法律に基づく日本で最も古い証券化の制度です。
昭和恐慌により資金繰りに行き詰まった地方銀行を救済するため制度化されました。
抵当証券会社が不動産に抵当権を設定して企業や個人に融資した抵当権付貸付金を、デット型の証券としたものです(図37)。
　抵当証券の取引は、いわゆるモーゲージ証書による取引により行われます。
モーゲージ証書は、抵当証券とは別の証書で、抵当証券の売渡と預かりを証する証券であって、抵当証券そのものではありません(注1)。
投資家はモーゲージ証券上に記載のある期間に利息を受取り、期間満了のときに抵当証券会社にモーゲージ証券を買い取ってもらいます。
　モーゲージ証書取引では抵当証券自体は原券と呼ばれますが、購入者は、原券の引き渡しを請求することはできません。
昭和63年11月制定の抵当証券の規制等に関する法律により抵当証券業者に対する規制はなされるようになりましたが、この取引の形式は、現在に至るまで変わっていません。
抵当証券の不完全性(図38)①モーゲージ証券　モーゲージ証券は、抵当証券原券とは内容が異なります。
原券の利率が6%であるのに対し、モーゲージ証券の利率が3%であるようなことも普通ですし、期間も原券とは一致しません。
②譲渡性　モーゲージ証券は譲渡することができません。
途中解約には高額の解約手数料を必要とします。
情報公開　証券取引法上の有価証券ではないため、証券取引法による情報公開はなされません。
抵当証券法にも情報公開に配慮はなされていません。
デット型の証券は貸付先の信用状況が基盤ですが、抵当証券の取引ではこれを知ることができません。
　元利金は通常抵当証券会社が保証しますが、抵当証券会社の信用状況も公開されません。
抵当証券会社の破綻は返済不能につながります。
抵当証券販売の状況　かつては金融機関の窓口で、抵当証券が取り扱われていたにもかかわらず、不完全でリスクのある商品であることは知られていませんでした。
地方銀行や信用金庫の破綻によって関連会社である抵当証券会社も破綻し、多くの購入者に被害が出て社会問題となりました。
抵当証券取引が、情報公開にまったく配慮のなされていない、極めて不完全なものであったことが根本的な原因でした。
注1 :モーゲージ証券取引において、投資家は、抵当証券の共有持分権を取得します。
　デュー・デリジェンス(DueDiligence)とは、不動産に関する適正な調査という意味です(注1)。

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